АРЕНДНИ ОТНОШЕНИЯ В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

Катедра Икономика
Дисциплина: Основи на аграрното право
РЕФЕРАТ

АРЕНДНИ ОТНОШЕНИЯ В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

Изготвил: Теодора Тодорова , ФН: МК 01362 А
Специалност: МК „Агробизнес“ I курс
Проверил: Гл.ас. д-р Минко Георгиев

Арендата е икономическо отношение по повод предоставеното право на стопанисване на земеделска земя и друго земеделско имущество.
В стопанската практика това отношение се урежда с аренден договор, според който едно лице предоставя на друго земеделска земя или друго земеделско имущество, за временно ползване и срещу определено арендно заплащане.Лицето,което предоставя земеделското имущество се нарича арендодател, а лицето, което го наема - арендатор. Лицата, предоставящи и наемащи земеделско имущество могат да бъдат физически и юридически лица.След изтичане на договорения срок арендаторът връща наетото имущество, което той е стопанисвал с грижата на добър стопанин и съгласно определеното с договора предназначение. По време на целия срок арендаторът изплаща аренда в уговорения вид, размер и срокове. Арендуването се основава на отделянето на поземлената собственост от стопанисването на земеделските земи.

*запазване собствеността върху материалния субект;
*преотстъпване правото на стопанисване, което дава възможност на арендатора да упражнява произв. дейност;
*преотстъпеното право на стопанисване се възмездява;
*преотстъпеното право на стопанисване е срочно;
*отношенията между арендодател и арендатор се уреждат с договор.
Основни елементи на арендата са:
•Обект на арендуване могат да бъдат както земеделски земи така и друго движимо и недвижимо имущество като: сгради, земеделски машини, транспортни средства, продуктивни и работни животни и др.
•Арендодатели могат да бъдат всички граждани, физически и юридически лица, които са собственици на земеделска земя и друго земеделско имущество. В България най-големи арендодатели са държавата, общините, читалищата и училищата, религиозните организации;
•Арендатори могат да бъдат всички пълнолетни български граждани, и различните организации и юридически лица.
•Срок на арендуване. Той се договаря между арендатора и арендодателя, според действащото законодателство. Българското законодателство определя само минимален срок на арендния договор от четири стопански години.
•Арендните плащания (вноски) – те са цената на преотстъпеното право от собственика на арендатора за стопанисване на предоставеното под аренда имущество.
Методи на изчисляване на арендните плащания.
Първи метод. Арендните плащания се изчисляват като процент от цената на земята. Практиката на страните, в които арендата е с традиции и съществува развит пазар на земеделските земи, този процент се движи от 3% до 8% от цената на земеделските земи, т.е. около основния лихвен процент.
Втори метод. Арендното плащане се изчислява като паричен еквивалент на относителния дял от продукцията договорена за арендодателя.
Трети метод. Арендното плащане се изчислява като разлика между очакваните приходи и очакваните разходи. Предимството на метода е, че дохода на арендатора е гарантиран.
Четвърти метод. Арендното плащане се изчислява на основата на продуктивността на всеки отделен поземлен парцел, засят с избраната култура.
Пети метод. Аредното плащане се изчислява като част от продукцията, която се предоставя на арендодателя в натура.
Размер и видове арендни плащания.
Арендните плащания могат да се договарят в пари, в натура и в смесена форма.Според своя размер арендните плащания се договарят като фиксирани (твърдо определена сума пари или количество продукция) и като част (процент) от получения краен стопански резултат (в натура или пари).
Размерът на фиксираните арендни плащания се договаря при отчитане продуктивността на земята, животните и трайните насаждения, мощността и производителността на машините и оборудването, вместимостта на складовете и помещенията.Арендните плащания като част от получения краен стопански резултат зависят от произведената и реализираната продукция, от цените по които е реализирана, от разходите, направени за производството й.
Дребната собственост на нивите може да попречи на усвояването на евро парите.
Цената на земеделската земя у нас започна да вълнува все повече собственици и купувачи. С влизането на страната ни в Европейския съюз с право се породиха надежди за повишаване на цените на земята и нейната доходност. Именно доходността ще бъде определяща с колко ще се качват цените на земеделските земи. Този процес ще бъде плавен, но с появата на земеделските субсидии у нас водещ фактор остават очакванията за по-високи арендни плащания, което пък от своя страна ще кара мнозина собственици, дори отдалечени от земите си, да не бързат да ги продават.
Много фирми, които не искат да се афишират официално купуват и малки парчета земя без да се интересуват от категорията и възможността за доходи, от което познавачите казват, че тя е предназначена за замени срещу друга категория земя на друго място – вероятно по атрактивно.
При подписване на арендния договор и двете страни поемат определени права и задължения. По-важните права и задължения на арендодателя са:
*да осигурява безпрепятствено ползване на обекта на ползване на договора;
*да предоставя обекта на договора на арендатора в състояние, което отговаря за ползването му в договора;
*да внася данъците и таксите, свързани с неговата собственост;
*да прекратява договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на условията в договора.
По-важните права и задължения на арендатора са:
*текущо поддържане на обекта на договора, включително и на жилищните и стопански постройки, напоителни системи и други;
*да внася данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект;
*да застрахова сградите, инвентар, животни и т.н.;
*да извършва арендно плащане в уговорения срок и вид;
*да спазва установените противопожарни и екологични норми, да съхранява арендувания обект.
Арендни плащания (вноски)- изразяват цената на преотстъпеното право от арендодателя на арендатора за използване на арендувания обект. Размерът на исканата от арендодателя и предлаганата от арендатора вноска почти никога не съвпада. Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:
1)пазарната поземлена рента. Тя отразява качеството на земята, нейното плодородие и местоположение;
2)наемът, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в движими и недвижими вещи.
В зависимост от формата на изплащане на арендната вноска, тя бива парично, натурална (земеделски продукти) и смесена. Прилагането на тези форми на арендни плащания определят различни отношения на договарящите се страни към стопанската дейност: различна отговорност и степен на поемане на риска.
При паричните арендни плащания арендодателят няма никакви задължения към произведения продукт и получава определената в договора арендна вноска. Като предимство е , че арендодателят получава гарантиран доход и е освободен от всички управленски отговорности. От своя страна арендаторът има голяма свобода за осъществяване на стопанската дейност, но поема изцяло риска. Договарянето на фиксирана парична арендна вноска за по-продължителен срок притежава недостатъка, че при положителна промяна на икономическата конюнктура (повишаване на добивите, увеличение на изкупните цени, намаляване на разходите и т.н.), доходът на арендатора се увеличава, а този на арендодателя остава същия и обратно. За да се избегне този недостатък, страните е желателно да се договарят за актуализиране на арендните плащания през определен период от време. Паричната арендна вноска е особено подходяща за арендодатели, които живеят в други населени места, нямат възможност да обработват земята и да организират земеделското производство. Те предпочитат да получат определен доход от тяхната земя под формата на парично плащане.
АРЕНДЕН ДОГОВОР
Целта на арендния договор е да опази предоставеното под аренда имущество, да защити икономическите интереси на арендатора и арендодателя, включително начините на тяхното отстояване, чрез писмено уреждане на всички условия по стопанисването на предоставеното под аренда имущество.
Личните данни на приложените в проекта договори са заличени поради конфиденциалността на информацията.

ДОГОВОР № ___
ЗА
ОТДАВАНЕ ПОД АРЕНДА НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ
Акт_____________, том____________, рег.№___________от 20___г.

Днес................,06г. в гр.Русе, се сключи настоящият договор за аренда на недвижими земеделски имоти между:
.........................................................................ЕГН:......................адрес...........................
Л.к.№,....................................... телефон: _________, GSM: ___________,
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
наричана по –долу за краткост АРЕНДОДАТЕЛ
и
“ХХХХХ ” ЕООД, със седалище гр.Русе и адрес на управление ул.”ХХХХХ“ , вписано в търговския регистър на Русенски окръжен съд с решение № ХХХХХ., постановено по ф.д. № ХХХХХ. по описа на СОС, регистър 1,том 16 стр.316, код по Булстат ХХХХХ и дан.№ ХХХХХ, представлявано от управителя ХХХХХ с ЕГН: ХХХХХ, чрез пълномощника ХХХХХ с ЕГН: ХХХХХ, упълномощен с пълномощно № ХХХХХ. от друга страна, наричано по –долу за краткост АРЕНДАТОР.
ПРЕДМЕТ, ЦЕНА И СРОК НА ДОГОВОРА:
Арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно и възмездно ползване земеделски имоти, находящи се в землището на с.Пиргово, община Иваново, област Русе, както следва:.

Имотите по точка 1 от договора се предоставят от арендодателя на арендатора за срок от 6/шест/ години, считано от датата на подписване на договора или от 01.10.2015г.
Арендаторът се задължава да плати на арендодателя арендна вноска в размер 50/петдесет/ лева за декар годишно, или в натура земеделска продукция по споразумение между страните
ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДОДАТЕЛЯ:
Арендодателят се задължава да предаде имота в състояние, което отговаря за ползването му по договор, като предаването се извършва при сключването на договора по опис.
Арендодателят се задължава да предостави на арендатора достоверна информация за вида на обработките, вида и качеството на семената, торовете и препаратите, с които са третирани преди сключването на договора, предоставените за аренда земеделски земи.
Арендодателят се задължава да осигури безпрепятствено ползване на наетата земеделска земя през срока на действие на договора.
Арендодателят има право в срока на действие на договора да извършва подобрение в отдадените под аренда земеделски земи, стига тези подобрения да не създадат затруднения на арендатора за ползването им.
При прехвърляне на наетите имоти договора остава в сила спрямо преобретателя.
При намеса на трети лица с установени права върху отдадените под аренда земеделски земи, довела до смущаване на спокойното ползване на наетата земя от страна на арендатора, арендодателя дължи на арендатора обезщетение в размер на неизплатената част от наемната цена по този договор за целия срок на договор, платима в деня, от който ползването е станало невъзможно или трайно смутено, в едно с всички направени от арендатора разходи и вложения, извършени по стопанисването и обработването на наетите земеделски земи по пазарни цени към момента на прекратяване или трайното смущаване на ползването, в едно с неустойка за забава в размер на 1% на ден върху главницата, платима до края на всеки ден забава.
Арендодателят няма право да пренаема части от имота или целия имот на трети лица, докато не бъде прибрана реколтата след изтичане на договора.
Арендодателят се задължава да плаща данъците и таксите, свързани със собствеността на наетите земеделски земи, а арендатора – тези свързани с тяхното ползване.
ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДАТОРА:
12.Арендаторът се задължава да ползва наетата земеделска земя с грижата на добър стопанин и съгласно определената с настоящия договор цел, като не уврежда почвата