Методи и подходи за определяне цените на земята

11.Земя
Земята е основен реЗемята е основен ресурс в сс п-во.Тя е най-ценният актив от всички активи в балансовия отчет на страната.Общата стойност на обработваемата земя в страната към момента е общо 1 билион (т.е хиляда милиарда)-над 95% от всички дълготрайни активи(ДА) в сс-во.Земята е уникална –при
те
жава х-
ки,който не се срещат при другите сс-ки и несс-ки ресурс
и.Земята в съчетание с другите произв. фактори има решаващо значение за определяне специализацията на производствената единица(стопанство, кооперация,ферма,фирма,сдружение,ЕТ) и начина на използване на труда и капитала в тях
1) Местоположение и конфигурация на поземлените участъци- отразяват се в плана на землището.По-принцип колкото по д
алече от пазара се намира производителя,толкова по-ниска е цената, която получава той от продукциятси-транспортни разходи,информация,команди
р
о
вки,време.Компенсации се по
с
тигат чрез естествени водоизточници,чрез наличие на жп и речен транспорт и др.
2) Топография на месноста-влияе на дохода и издръжливостта на производството-хълмове,оврази,резки разли
ки във височината и наклони на поземлените уча
стъци.
3)Свойсва на почвата-задължително трябва да се познават за д
а се вземат правилни решения при използването на земята
4)Ограничено
с
т
на поземлените ресурси
1)Температура
2)Валежи
3)Продължителност на вегетацонния период
4)Посока и сила на ветро
в
ете
5)Влажност
Първа стъпка при вземане на решение при закупуване на земя е опр
еделянето на нейната цена.Съществуват д
ва метода за определяне цената на земята:
метода на пазарните данни и метода на капитализация на дохода.
характеристиките на наскоро продаде
ни земи с тези на земята,която в момента се оценява.Прави се корекция нагоре или надолу според резултата от сравняването.Основното тук е проучването пазара на земята и познаване качеството на земята.Според тър
сенето върви и предлагането
.
хода от земята.Този метод вкючва оценка на очаквания годишен доход от земята(поземлена рента)избор на лихвения процент и след това изчисляване на наст
о
я
1) Место
положение и конфигурация на поземлените участъци- отразяват се в плана на 1) Местоположение и конфигурация на поземлените участъци- отразяват се в плана на землището.По-принцип колкото по далече от пазара се намира производителя,толкова по-ниска е цената, която получава той от продукциятси-транспортни разходи,информация,командировки,в
реме.Компенсации се постигат чрез естествени в
о
доизточници,чрез наличие на жп и речен транспорт
и
ННС=P(1+g) [лв/дка] При условие че i > g
(1-g) НС е вече реална равновесна цена на земята
Р е годишната рента о (1-g) НС е вече реална равновесна цена на земята



Р е годишната рента от единица площ към ст
артовия период
i е реалния лихвен процент
g е реалния темп на приръст н Р е годишната рента от единица площ към стартовия период
i е реалния лихвен процент

g е реалния темп на приръст на дохода от земята ( на поземлената рента)
Най-важните стъпки при този метод са :
инвентаризация на

п
роизводствените ресурси
раз
р
аботване бюджетите на културите i е реалния лихвен процент
g е реалния темп на приръст на доход
а от земята ( на поземлената рента)
Най-важн
ите стъпки при този метод са :
инвентаризация на производствените р
есурси
разработван g е ре
а
л
ния темп на приръст на дохода от земята ( на поземлената рента)
Най-важните стъпки при този метод са :
инвентаризация на производствените ресурси
разрабо
т
ване бюджетите на културите и общ бюджет на кооперацията
избор на % на капитализация ( i ) и пресмятане цената на
земята.Той е равен на лихвения % на отп
уснатите заеми срещу ипотека за сс-ки нужд
и.Обикновено i е равен на 3 до 6 %
анализ на паричния поток при дНай-важните стъпки при този метод са :
инвентаризация на производствените
ресурси
разработване бюджетите на културите и общ бюджет на кооперацията
избор нинвентаризация на производствените ресурси
разработване бюджетите на културите и общ бюджет на кооперацията
избор на % на капитал
изация ( i ) и пресмятане
цената на земяразработване бюджетите на културите и общ бюджет на кооперацията
избор на % на капитализация ( i ) и пресмятане цената на
земята.Той е равен на лихвения % на отпуснатите заеми срещу ипотека за сс-ки нужди.Обикновено i е равен на 3 до 6 %
анализ на паричнияизбор на % на
к
а
питализация ( i ) и пресмятане цена
та на земята.Той е равен на лихвения % на отпуснатите заеми срещу ипотека за сс-ки нужди.Обикновено i е равен на 3 до 6 %
анализ на паричния поток при дадени изкупни цени на земята
Поземлената рента (Р) е крайният пазарен измерител.
Категория1234567891011ⰱܲⰱܳⰱܵⰱܷⰲܱⰲܷⰳܸⰶܳ㤱܇ܲⰰܹܱⰱܱⰱܳⰱܵⰱܹⰲܴⰳܴⰵܷ㜱܇ܳⰰܸⰰܹܱⰱܲⰱܴⰱܷⰲܱܳܵ㔱܇ܴⰰܷⰰܸⰰܹܱⰱܲⰱ
ܴⰱܸⰲܶⰴܳ㌱܇ܵⰰܶⰰܷⰰܸⰰܹܱⰱܲⰱܶⰲܲⰳܷㄱ܇ܶⰰ㜴〇㔬ܳⰰܶⰰܷⰰܸܱⰱܳⰱܸ
ܳ
ܹ㜇〇㌬ܷⰰㄴ〇㐬ܷⰰܵⰰܶⰰܸܱⰱܴⰲܷܳ㠇〇㈬ܶⰰܳⰰ㌳〇㌬ܸⰰ㔴〇㔬ܶⰰܷܱⰱܷܵ㤇〇ㄬܶⰰ
㠱〇㈬
11ⰱܲ1ⰱܲⰱܳⰱܲⰱܳⰱܵⰱܳⰱܵⰱܷⰱܵⰱܷⰲܱⰱܷⰲܱⰲܷⰲܱⰲܷⰳܸⰲܷⰳܸⰶܳⰳܸⰶܳ㤱܇ⰶܳ㤱܇ܲⰰ㤱܇ܲⰰܲⰰⰰܹܱⰱܱⰱܱⰱⰱܱⰱܳⰱܵⰱܳⰱܵⰱܹⰱܵⰱܹⰲܴⰱܹⰲܴⰳܴⰲܴⰳܴⰵܷⰳܴⰵܷ㜱܇ⰵܷ㜱܇ܳⰰ㜱܇ܳⰰܳⰰⰰܸⰰܹܱⰱⰰܹܱⰱܲⰱ
ܱⰱⰱܲⰱܴⰱܷⰱܴⰱܷⰲܱⰱܷⰲܱܳܵⰲܱܳܵ㔱܇ܳܵܵ㔱㔱܇ܴⰰܴⰰⰰܷⰰܸⰰܹⰰܸⰰܹܱⰱⰰܹܱⰱܲⰱܱⰱⰱܲⰱܴⰱܸⰱܴⰱܸⰲܶⰱܸⰲܶⰴܳⰲܶⰴܳ㌱܇ⰴܳ㌱܇ܵⰰ㌱܇ܵⰰܵⰰⰰܶⰰܷⰰܸⰰܷⰰܸⰰܹⰰܸⰰܹܱⰱⰰܹܱⰱܲⰱܱⰱ
ⰱܲⰱܶⰲܲⰱܶⰲܲⰳܷⰲܲⰳܷㄱ܇ⰳܷㄱ܇ܶⰰㄱ܇ܶⰰܶⰰⰰ㜴〇㔬ܳⰰܶⰰⰰ㌵〇㘬〇㜬〇㠬ⰰܶⰰܷⰰܸⰰܷⰰܸܱⰱⰰܸܱⰱܳⰱܱⰱⰱܳⰱܸܹܳⰱܸܹܳ㜇〇ܹܹܳ㜇ܷⰰⰰ㜳〇㐬ܱⰰ㜴〇ⰰㄴ〇㐬ܷⰰܵⰰⰰ㜴〇㔬〇㘬〇㠬ⰰܵⰰܶⰰܸⰰܶⰰܸܱⰱⰰܸܱⰱܴⰲܱⰱⰱܴⰲܷܳ㠇
ⰲܷܳ㠇〇㈬ܷ㠇ܸⰰⰰ㘲〇㌬〇㌬ܳⰰⰰܳⰰ㌳〇㌬ⰰ㌳〇㌬ܸⰰ㔴〇ⰰ㠳〇㐬ܵⰰ㘵〇ⰰ㔴〇㔬ܶⰰܷܱⰰ㘵〇㜬ㄇㄇ㜬㔇ⰰܷܱⰱܷܱܵⰱⰱܷܵ㤇〇ㄬܵ㤇ܹⰰⰰ㘱〇ㄬܸⰰܲⰰⰰ㠱〇㈬〇㈬ܳⰰⰰܲⰰ㌲〇㈬ⰰ㌲〇㈬ܷⰰ㌳〇ⰰ㜲〇㌬ܳⰰ㌴〇ⰰ㌳〇㐬ܳⰰܱܶⰰ㌴〇㘬ㄇ㌇܇〱ⰰܱܶܳㄇܱܰܳܳㄇ
〱〇ܵ〬ⰰ㔰〇ܶ〬ⰰ㜰〇ⰰ㘰〇ܷ〬ⰰ㠰〇ⰰ㜰〇ܸ〬ⰰ㤰〇ⰰ㠰〇ܹ〬ⰰㄱ〇ⰰ㤰〇ㄬܱⰰ㐱〇ⰰㄱ〇ㄬܴⰰܲⰰⰰ㐱〇㈬〇㌬ㄇ܇ⰰܲⰰܱܳⰰܱܱܳ
Методи за определяне на арендните вноски.Аренден договор

,
когато
дадена кооперация не разполага с достатъчно финансо

1.Аренда- представлява договор за наемане на земя или оборудване при известни условия с право за тяхното изкупуване в края на арендния срок.Това се налага ,когато дадена кооперация не разполага с достатъчно финансови средства в това т.ч. и земя.Вместо банков заем за покупка имаме наемане.Лихвата от банковия заем се трансформира в наем (арендни вноски).Това е предимс
тво пред данъчните задължения.Няма ограничение в големината на арендните вноски.Тяхната големина и начина на плащане се установяват чрез арен
д
н
ия договор.При неуспех или
ф
алит арендаторът понася само последната дължима годишна вноска.
ален смисъл:
стта е обвързано с възможността за изкупуване на земята.Прехвърляне
то на собствеността при евентуално закупуване става в края на догово
р
е
ния срок.Продължителноста на договора да е не по –малко от 75% от срока на годност на основните средства обект на сделката.Актуализираната ст-ст на А внос
к
и да е не по –малко от 90% от цената на обекта .Става дума основно за дълготрайни материални активи(ДМА).Срока на
АД в различните стани е различен.Пример
но Франция не по-малко от 18 год,Швеция от
10 години,Италия-7,Холандия – не повече от 28г.Под аренда се обработва земя в Франция 52%,САЩ – 43%.
аткосрочна аренда .Това е операция
в класическия наем.Сключва се за 1 или 2 години, при пасищата АД е за един сезон.
използва един актив какъвт
о е земята за определен период от време срещу някакво заплащане.То може да бъде в брой,в дял от продукцията или комбинация от двете.АД в
писмен вид съдържа :
м
е
то и мясото на изплащане
а наемателя и наемодателя с пълните установки-ЕГН,лична карта №,адрес и др
получава целият приход и изплаща всички разхо
д
ибез застраховки,имуществени данъци и основни рем
онт
ни
те уста
новки-ЕГН,лична карта №,адрес и др
права и задължения на страните,у-вия за подновяване,срок на договора
оговора положени пред нотариус
л
и
ят приход и изплаща всички
р
азходибез застраховки,имуществени данъци и основни рем -собственоръчните подписи на страните по договора положени пред нотариус
ична вноска лв/дка или обща сума.Наемателят по
лучава целият приход и изплаща всички разходибез застраховки,имущес
твени данъци и основни ремонти на постройки и подобр Видове АД:
а
р
ичен АД(ПАД)- определя наема 1.Паричен АД(ПАД)- определя наема като парична вноска лв/дка или обща сума.Наемателят получава целият приход и изплаща всички
р
азходибез застраховки,имуществени данъци и основни ремонти на постройки и подобрения.Всичко останало арендаторът по
ема за своя сметка.
- дава управленска свобода на наемателя и
стабилен приход на наемодателя.
емята и слаби подобрения на земята.
укцията като постъпленията
от продажбата играят ролята на наем.Често той има дялово участие в подялбата на разходи и продукция както и при вземане на управленски р
ешения.
е
м
я,а той пък контролира избора на кул
турите.Има отношение към р -Предимства на ПАД- дава управленска свобода на наемателя и стабилен приход на наемодателя.
в зърнопроизводителните райони.Земевладелеца (
с
обственика) -Недостатъцина ПАД- целият риск е за
на