Технология и организация на ипотечното кредитиране в България

1


ДИПЛОМНА РАБОТА

на тема:

„Технология и организация на
ипотечното кредитиране в България”





Разработил:
Николай Такиев

София
2015 г.

2

СЪДЪРЖАНИЕ

УВОД 3
ГЛАВА ПЪРВА
Същност на ипотечния кредит. Видове ипотечни кредити 6
I. Същност на ипотечния кредит 6
II. Видове ипотечни кредити 7
1. Целеви ипотечни кредити 7
1.1 Жилищен кредит 7
1.2 Кредит за ремонт на недвижими имоти 9
1.3 Кредит за строеж и довършване 10
1.4 Кредит за рефинансиране 10
1.5 Кредит за българи в чужбина 11
2. Нецелеви кредити за покриване на текущи нужди 12

ГЛАВА ВТОРА
Технология и организация при учредяването на ипотека.
Видове ипотека 13
I. Обща характеристика на ипотеката 13
1. Договорна ипотека 13
1.1 Предоставяне на необходимите документи за сключване на
договорна ипотека 14
1.2 Внасяне на дължимите нотариални и държавни такси 14
1.3 Изповядване на договорната ипотека 15
1.4 Вписване на договорната ипотека 15
2. Законова ипотека 15
II. Подновяване на ипотека 16
III. Заличаване на ипотека 16
IV. Съпоставка между договорната и законовата ипотека 16

ГЛАВА ТРЕТА
Общи условия при ипотечното кредитиране в България 18
1. Условия за отпускане, усвояване и издължаване на кредита 18
2. Условия за олихвяване и обезпечение по ипотчените кредити 21
2.1 Общи понятия 21
2.2 Как се изчислява лихвеният процент? 24
2.3 Кога се начислява лихвата? 25
2.4 Такса за предсрочно погасяване 25
2.5 Методология за изчисляване на лихвения процент по ипотечните
кредити 27
2.6 Най-често срещаните „уловки” при ипотечното кредитиране 35
3. Условия за прекратяване и предсрочна изискуемост на кредита 41
3.1 Как да се ограничи отговорността по ипотечния кредит? 43

ГЛАВА ЧЕТВЪРТА
Технология и организация при отпускането на ипотечен кредит.
Анализ на кредитния процес 45
I. Предоставяне на ипотечен кредит 45
1. Подготовка за отпускане на ипотечен кредит 45

3

1.1 Предварителен разговор и консултация с кредитоискателя 45
1.2 Подготовка на документи от кредитоискателя 47
2. Анализ на кредитоспособността на кредитоискателя 48
2.1 Организация на кредитния процес при анализиране на
кредитоспособността 48
2.2 Видове анализи, включени в оценката за кредитоспособност 49
2.3 Крайна обща оценка за кредитоспособността на кредитоискателя 50
3. Сключване на договор 52
3.1 Подготовка за сключване на кредитната сделка 52
3.2 Подписване на договор за кредит 53
3.3 Усвояване на кредита 53
3.4 Застраховки 55
3.5 Погасяване на кредита 55
3.6 Отговорности и санкции 56
3.7 Контрол върху изпълнението на кредита 57

ГЛАВА ПЕТА
Тенденции и перспективи за развитието на ипотечното кредитиране
в България 58

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64

ИЗТОЧНИЦИ 66

ПРИЛОЖЕНИЯ

4

Увод

В развитието на съвременната икономика и новите пазарни условия, в които
навлезе страната ни след присъединяването й към Европейския съюз, все по-голямо
значение придобиват кредитите.
Като източник на средства, кредитирането играе основна роля в процеса на
разпределение и преразпределение на благата. Пред всеки човек стои въпросът за
осигуряването на достатъчно средства, с цел нормалното и ефективно осъществяване
на своята дейност и задоволяване на своите нужди.
В условията на преход към пазарна икономика, очакванията на физическите
субекти са насочени изцяло към банковата система, тъй като чрез търговските банки те
задоволяват нуждата си от капитали, финансирайки дейността и инвестициите си чрез
ползване на кредитни продукти.
Голямото търсене на кредитни услуги стимулира кредитните институции да
разширяват своята кредитна дейност като предлагат все по-разнообразни кредити, с цел
осигуряване на по-пълно и по-ефективно задоволяване нуждите на своите клиенти.
Кредитната дейност представлява основния дял от активите на банката и
осигурява голяма част от нейните приходи, но същевременно тя се характеризира като
високорискова поради наличието на кредитен риск, свързан с евентуалната
невъзможност на кредитополучателите в даден момент да погасяват кредитните си
задължения. Поради тази причина, банките се стремят да предоставят кредити с
различна степен на риск и по този начин да поддържат диверсифициран кредитен
портфейл.
Основната финансова дилема, която стои пред всяка една търговска банка, когато
предоставя кредити, е дилемата „възвръщаемост – риск” При повечето кредитни
операции е в сила следната зависимост: по-високата възвръщаемост на кредитите е
съпроводена с поемането на по-големи потенциални рискове и обратно –
нискорисковите кредити са нискодоходни.
Доходността и рискът са взаимно изключващи се страни, които обаче трябва да
бъдат балансирани по определен начин. Банките не се опитват да премахнат риска или
доходността въобще, а техния стремеж е да оптимизират структурата на кредитите
така, че да се осигурят достатъчно по размер доходи, като риска се сведе до допустими
граници.

5

В практически план поведението на банките и решаването на проблема
„възвръщаемост - риск” е различно. Обикновено крупните банки с повече активи са
по-конкурентноспособни и чувствителни към нововъведенията в банковото дело. Те
водят по-агресивна политика, насочена към рискови, но високодоходни инвестиции. За
разлика от новоучредените и развиващите се банки, които са в по-ниска степен
утвърдени на пазара, при благоприятни обстоятелства, крупните банки могат да си
позволят да плащат по-високи лихви по привлечените ресурси и по-ниски по кредитите
за сметка на привличане на повече клиенти. Тази дилема „възвръщаемост - риск”
изисква непрекъснато усъвършенстване и развитие на кредитната дейност на банките.
Жилищните недвижими имоти са най–скъпата потребителска стока. В много
европейски страни кредитът за закупуване на жилище има високо приложение, тъй
като икономическата изгода от тази сделка е взаимна – както за банката, така и за
клиента.
В България през последните години също се наблюдава силно търсене на този
вид кредит за своевременното задоволяване на нуждите на хората. Като монетарна
стойност ипотечните кредити представляват най–голямата инвестиция, която повечето
домакинства правят в живота си. Той е и една от най- доходоносните инвестиции през
последните години. Подбора на добър кредитен продукт е комплексно решение, за
което е необходимо познаване на кредитния пазар, тенденциите на лихвените равнища,
тенденциите в цените на недвижимите имоти, методите на работа на банките и още
много други фактори.
Увеличаването на търсенето на жилищните кредити ще доведе до увеличаване на
тяхното предлагане – ще се включат повече банки и в резултат на конкуренцията може
да се очаква подобрение в условията за отпускането им. Това още повече ще увеличи
кръга от потенциалните клиенти и така положителният цикъл се затваря, но на по-
високо ниво.
Управлението на осъществяваната от банките дейност изисква от тях детайлно и
задълбочено познаване на технологията на банковото кредитиране и изучаване
влиянието на различните фактори, въздействащи върху това дейностите им да бъдат
печеливши и да се предпазят от загуби, като едновременно с това задоволяват най-
пълно нуждите на своите клиенти.
Ипотечните кредити, по своята същност, представляват банкови кредити, които се
предоставят срещу ипотека върху недвижимо имущество (земя, жилища, сгради,

6

оборудване, съоръжения и друго имущество). Обезпечаването се извършва с
учредяване на ипотека, която е нотариално заверена.
В дипломната ми работа разглеждам същността и видовете ипотечни кредити,
предлагани за физическите лица в България, особеностите и процедурите, свързани с
учредяването на ипотека, както и кредитните условия, при които водещите български
кредитни институции отпускат ипотечни кредити.
Темата за технологията и организацията на ипотечното кредитиране в България
привлече вниманието ми, тъй като с оглед на начина, по който функционира банковата
система в България и информираността на крайните потребители относно предлаганите
банкови продукти, съществува проблемът, че голяма част от българското население
изплаща ипотечни кредити, но всъщност не е наясно по фундаментални въпроси,
свързани с отпуснатия им кредит – как се формира лихвеният процент по отпуснатия от
съответната банкова институция кредит, кои са факторите, водещи до изменение в
лихвените условия, какво включва така нареченият „Годишен процент на разходите”
и как този процент оказва влияние върху условията по обслужването на задължението,
какви са правата на всеки един кредитополучател и кои са основните задължения на
съответната търговска банка към нейните клиенти.
Целта на дипломната работа е свързана с разглеждане на технологията и
организацията за отпускане на ипотечен кредит като се изложи основна информация за
цялостния кредитен процес – от отпускането на ипотечния кредит до неговото
окончателно погасяване, за да може всеки кредитоискател, който няма икономическо
или финансово образование да бъде наясно по основни въпроси, свързани с
обслужването на този тип кредити, да е запознат с това какви са основните му права
като потребител на тази финансова услуга и за какви „уловки” трябва да внимава,
когато вземе решение да финансира покупката на новото си жилище чрез ипотечен
кредит.
За постигане на възможно най-голяма изчерпателност и всеобхватност на
поставения проблем, в дипломната ми работа са изложени актуални статистически
данни и извадки, свързани с условията и основните параметри, при които водещите
търговски банки в България отпускат ипотечни кредити.
В дипломната ми работа са изложени основни въпроси, за които
кредитоискателите трябва да се запознаят и допитат до съответната кредитна
институция, когато вземат решение да ползват кредитните й услуги.

7

ГЛАВА ПЪРВА
СЪЩНОСТ НА ИПОТЕЧНИЯ КРЕДИТ. ВИДОВЕ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ

I. Същност на ипотечния кредит
Ипотечените кредити се отпускат на юридически и физически лица срещу
обезпечение на невижим имот. В полза на банката се учредява договорна или законова
ипотека върху недвижимия имот. Това позволява на банките, при неизпълнение на
задължението от страна на кредитополучателя, да покрият загубите си като продадат
имота. Чрез продажбата на имота, банките трябва да покрият, както главницата по
кредита, така и лихвата и поради тази причина те по-често отпускат кредити, чийто
размер е по-малък от цената на имота, служещ като обезпечение.
Важен момент при предоставянето на ипотечните креди